近日，湘阴县人民法院审理了一起金融借款合同纠纷案件。

2019年4月18日，原告某某银行与被告吴某某、龙某某签订《个人购房借款及担保合同》。合同约定借款金额42万元，借款期限：2019年4月18日至2028年4月18日（108个月）。同时被告吴某某、龙某某以其购买的房屋为本案债务提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。另原告某某银行与被告某某房地产开发有限公司签订了《按揭业务担保合作协议》，约定被告某某房产公司为本案借款提供连带责任保证，保证期间：自原告将贷予购房者的款项划入被告某某房产公司的账户之日起至房屋的《不动产登记证明》（原抵押权证）出具之日止。贷款发放后，被告吴某某、龙某某未能按约偿还贷款本息，故酿成纠纷。

本案中，争议焦点是邮政某某银行、是否对涉案进行抵押预告登记房屋享有抵押权。

法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，预告抵押登记也可产生优先受偿权的法律后果。本案中，被告房产公司已为涉案房屋办理所有权初始登记，且同栋其他业主已经有办理了房屋权所有登记的事实，故不存在因被告房产公司的原因导致未能办理抵押登记的情形。此时原告银行在完全可以实现合同目的的情况下，仅因主债务人拖延不办理房产证进而无法办理抵押登记手续，而要求被告房产公司继续承担担保责任，有违诚实信用原则，亦与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，故其诉请被告房产公司承担保证责任的诉请不应得到支持。但可认定涉案抵押权自预告登记之日起已设立,即原告银行对案涉房屋依法享有优先受偿权。

以往涉及商品房按揭贷款的金融借款合同纠纷案件中,贷款银行通常将借款人与开发商列为共同被告一并起诉，诉讼请求中主张对抵押物行使优先受偿权并要求开发商承担连带担保责任（阶段性担保责任），在《民法典担保制度司法解释》颁布之前，法院在审理过程中会审查借款人是否实际办理涉案房屋的产权证情况，若已经办理,则法院判决支持银行对涉案房屋享有抵押权，并驳回银行对开发商主张承担连带担保责任；反之，则法院判决支持开发商应当向银行承担连带担保责任，并驳回银行对涉案房屋主张抵押权优先受偿的诉讼请求。

针对本案，本院则是适用了最高院《民法典担保制度司法解释》中有关抵押预告登记最新的规定，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在抵押预告登记失效等情形的，人民法院应予支持认定借款人与银行及金融机构设立的抵押预告登记。而且，若开发商已办理了权属初始登记手续，且不存在怠于建设、办理权属转移登记等情形，依照上述司法解释规定应当认定债权人银行已经取得抵押权，并享有对抵押物优先受偿的权利，此时即应免除开发商的阶段性担保责任。如已在诉讼进程中，法院也可能要求撤回对开发商的起诉或者要求变更诉讼请求。