债权人依据生效调解书向法院申请对债务人采取强制执行措施，法院在执行过程中依法查封、冻结了登记在债务人名下的土地后，案外人提出异议称其已购买土地多年并已在地块上修建房屋，要求法院解除执行措施并确认土地使用权归其所有。案外人异议是否成立？土地权利到底如何认定？

2015年9月，法院就马某欠付中联公司融资租赁款一案出具调解书，确认马某在一定期限内支付尚欠中联公司的租赁款及其他费用共计230万元。付款期限届满后马某未履行调解书中确定的义务，中联公司向法院申请强制执行。

法院在执行过程中冻结了登记在马某名下的土地一宗（占地面积1105.7平方米），并发出《执行裁定书》，裁定评估、拍卖或变卖被执行人马某名下该宗土地的国有土地使用权。

后案外人丰某向法院提出他已于2015年从马某处购买了案涉土地，法院裁定执行的该宗土地实际系他所有，向湘阴法院提起执行异议之诉，请求确认该宗土地的国有土地使用权归其所有，并解除对案涉国有土地使用权的查封措施。

根据丰某提供的多份证据查明，马某与丰某在2015年4月签订书面买卖合同，约定将案涉土地出卖给丰某，当天丰某已向马某转账支付购地款250万元。

马某向法院出具书面说明，认可将案涉土地以250万元出卖给丰某且已实际交付的事实。因案涉土地当时无法过户，马某与丰某共同到当地公证处就其买卖行为进行了公证。

马某、丰某所在社区均向法院出具丰某从马某处购买案涉土地且实际交付使用至今的书面证明。

市自然资源局向法院出具案涉土地属于该市土地利用整体规划拆迁范围，因地方政策因素自 2015年至今无法办理过户的书面证明。

湘阴法院审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案涉土地虽登记在被执行人马某名下，但符合上述规定的情形，足以排除法院对案涉土地的执行，应停止对案涉土地的强制执行。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，故丰某在本案中一并提出确权之诉符合法律规定。法院依法认定丰某对案涉国有土地享有使用权。

法官说法 在法院执行过程中，经常会有执行案件以外的人对法院查封、冻结的登记在被执行人名下的不动产提出他才是实际权利人的意见，要求法院解除查封、冻结。

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。则不动产物权以登记生效，登记具有公示和对抗效力。

如案外人认为登记在被执行人名下的不动产只是“名义”登记，实际权利属他所有，应当提供如下符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的证据：

1.在法院采取执行措施之前已发生真实、合法买卖关系的证据；

2.已实际交付购房款的证据，最好是保留转账记录；

3.已实际占有该不动产的证据；

4.不动产不能过户非买受人自身原因的证据；

5.其他与不动产权利变更相关的证明材料。

故在此温馨提示，买卖不动产要及时办理权属变更登记，因特殊情况无法办理变更登记的，要留意收集和保存证据，以避免因产权未及时变更而造成买受人的合法权利受损。